Checklist propriétaire : protéger votre bien locatif

Marc, propriétaire d'un 2 chambres à Schaerbeek, avait choisi son locataire en 20 minutes. Dix-huit mois plus tard : trois mois d'impayés, un état des lieux contesté, une remise en état à 7 200 €. Tout cela aurait pu être évité. Voici comment.

1. Sélectionner le bon locataire

La loi belge encadre strictement les documents que vous pouvez demander : pièce d'identité, preuves de revenus des 3 derniers mois, attestation d'employeur. Vous ne pouvez pas exiger d'extrait de casier judiciaire ni d'attestation médicale.

Règle pratique : le loyer ne doit pas excéder 1/3 des revenus nets du locataire. En dessous, le risque d'impayé chute drastiquement.

2. Le bail écrit, enregistré, à jour

Un bail oral est légal mais quasi-impossible à défendre. Toujours écrit, signé en double, et enregistré gratuitement au bureau d'enregistrement dans les 2 mois — sans quoi le locataire peut partir sans préavis.

3. La garantie locative — bien la cadrer

• Maximum 2 mois de loyer sur compte bloqué bancaire
• Maximum 3 mois si garantie via le CPAS ou un emprunt bancaire
• Le bailleur ne peut jamais détenir directement la garantie

4. L'état des lieux : la pièce maîtresse

Sans état des lieux contradictoire dressé dans le premier mois, vous ne pourrez rien réclamer en fin de bail. Toujours réalisé par un expert indépendant — coût partagé 50/50 avec le locataire (~250-400 €). C'est l'assurance la moins chère que vous puissiez prendre.

5. Les assurances à avoir

• Incendie propriétaire — souvent obligatoire par la copropriété
• Assurance loyers impayés (~3,5 % du loyer annuel) — optionnelle mais redoutablement efficace
• Protection juridique bailleur — moins de 100 €/an, sauve des milliers en cas de litige

6. La fiscalité — ce qui change en 2026

Le revenu locatif d'un bien non meublé reste imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % — pas sur le loyer réel. Avantageux pour la plupart des propriétaires. Pour les locations meublées, le régime est différent : faites-vous accompagner.